Промоция за избрани
МАРИН НИКОЛОВ
76 декара общинска земя на километър от София са оценени на 1,68 лв. за квадратен метър при пазарна цена за района поне 9 пъти повече. Възложител на оценката е Община Божурище, а един от купувачите на земите се оказва фирма, свързана с бащата на кмета на градчето. Лицензираният оценител в сделката е замесен в друга скандална продажба на занижени цени с щети за данъкоплатеца в милиони левове от пропуснати ползи – оценката на земите под някогашните „Царски конюшни“ в столицата. Случаите поставят въпроса кой и в чия полза определя цените на общинското и държавно имущество? И как лицензираните оценки правят изгодни промоции за хора около властта.
ЧЕРНА КНИГА НА ПРАВИТЕЛСТВЕНОТО РАЗХИЩЕНИЕ В БЪЛГАРИЯ 2019
КОЙ ГУБИ И КОЙ ПЕЧЕЛИ
Изгодните 76 декара земя са продадени на търг в края на 2018 г. – ден след коледните празници. Явили са се петима участници, като от тях печелят четирима – три фирми и едно физическо лице. Всеки играе за по четвърт от земите, като наддаването започва от 1.68 лв. на квадрат, утвърдени от лицензиран оценител, и спира на крайна цена от малко над 2 лв. квадрата. Земята е продадена срещу общата сума от 173 500 лв. Хапката е атрактивна – макар и със статут на земеделска земя, терените са част от планирана многофункционална зона на Божурище, на минути от столицата София, оградени с имоти в регулация, с излаз към шосе.
Частни ниви в съседство се продават между 7.50 и 20 лв. квадрата. Пак според офертите урегулирани имоти от типа наоколо се продават по 30 евро за квадрат. Така ако на база на предлагането в района определим една средна цена от 15 лв. на квадратен метър и я умножим по 76 000 (76 декара), общата цена на имотите би скочила от 173 000 на над 1 150 000 лв., или с близо 1 000 000 лв. Сметката се потвърждава от доклад на втори независим оценител, когото недоволни граждани възлагат в началото на 2019-а. От него излиза, че оценката на общината за 1.68 лв. на квадрат е силно занижена и местната власт е могла да получи още близо 1 милион лева в полза на гражданите си. Видно от публичните данни на сайта на Община Божурище, почти 1 милион лв. са и капиталовите разходи от местни приходи на общината за две години – 2016-а и 2017-а, взети заедно. Съмненията за пропуснати ползи в облага на определени лица налагат въпроси.
Случаят стига до медиите през зимата на 2019 г. На фокус е съмнението, че търгът е бил скрит и запазен за свои хора. Бизнесменът от Божурище Асен Гагов и няколко граждани сигнализират, че кметът на града Георги Димов е качил обява за него едва в последните часове от 10-дневния срок за заявка на участници в наддаването. Така местни кандидати изпуснали възможността да заявят и играят за земята, твърдят недоволните и завеждат 4 дела срещу процедурата пред Административен съд – София област. На тяхна страна застава дотогавашният председател на общинския съвет в Божурище Георги Димитров.
Споровете с кмета и купувачите на терените още текат. Директно или през свързани лица две от фирмите, спечелили търга, са в текущи работни отношения с общината – имат договори за наеми на имоти или изпълняват обществени поръчки. Третият е физическо лице – следовател от Националната следствена служба. Най-интересен се явява четвъртият играч – фирма „Магор 01“, която се оказва свързана с бащата на кмета – Николай Димов. „Магор 01“ е регистрирана във Велико Търново и се занимава с дърводобив. Връзката на Димов-баща с нея проличава от няколко позволителни за сеч на гори от 2014 г. насам. Там той се явява пълномощник на фирмата по поръчките, а през зимата на 2019 година отговаря на телефонен номер в интернет обяви на „Магор“. В последвало телевизионно интервю по повод появата на бащата в търга кметът Георги Димов отговаря, че не знаел за участието му в процедурата, защото двамата не били в добри отношения. Твърди, че разбрал за баща си едва след като великотърновската фирма спечелила търга.
Каквито и да са личните роднински отношения в тази история обаче, те очевидно не са попречили на сделката. Свързаната с бащата фирма вече е собственик на близо 20 декара от атрактивната земя, а основна роля за ниската цена играе оценката от 1,68 лв. за квадрат. Кой стои зад нея?
ОЦЕНИТЕЛЯТ С КОНЮШНИТЕ
Докладът за оценка на земите в Божурище е възложен от общината, преди имотът да бъде разигран на търг. Изпълнител е фирма „Н.Д. Експерт“ с управител независимия лицензиран оценител Любомир Цеков. Той е син, фирмен партньор и ученик на по-известната в средите Юлия Димитрова Цекова, оценител на апетитни терени в София. Дамата е подсъдима за друга скандална оценка – по наскоро стартиралото дело за продажбата на части от „Царските конюшни“. Обвинена е в това, че с доклад, възложен от областния управител на София, е оценила над седем декара земя под огромния имот с историческа стойност в центъра на столицата на занижена стойност от 658 870 лв. Според обвинението Цекова е дала неверни оценки и заключения, а от действията є на лицензиран експерт е произтекла щета за българската държава в размер на 10 330 130 лв. Пак според обвинителния акт продажбата с пропуснатите ползи е облагодетелствала частна фирма, а подсъдим по делото е и възложителят на оценката – бившият областен управител Веселин Пенев.
Как обаче Цекови майка и син достигат до цената 1,68 лв. на квадрат за 4-те общински терена до Божурище и защо според пазарните оферти земите в съседство струват почти десеторно повече? От подготвения от тях доклад се вижда, че оценката е основана на два метода – нормативен и пазарен. Първият е по тъй наречената „Наредба за реда за определяне на цени на земеделските земи“, която още от 1998 година предлага твърди стойности за видовете земеделски земи, без да вземе под внимание пазарните цени в района, нито местоположението и бизнес перспективите в бъдеще.
По този метод Цекови дават цена от едва 80 стотинки на декар за земите. По втория метод – „на пазарните аналози“, те вземат за сравнение десеторните цени на съседни имоти, но ги намалят до едва 3,60 лв. на квадрат, прибавяйки ниски коефициенти за местоположение, пазарна реализация и пътен достъп. Крайната цена от 1,68 лв. Цекови определят, като съчетават двата метода, но дават двойно повече тежест на първия – старата наредба за цените на земеделски земи. Помолени да коментират това, оценителите Любомир и Юлия Цекови отказват да обяснят решението си в доклада.
Съвсем друга цена на имота определя споменатата по-горе повторна оценка от лицензиран експерт, възложена около месец след общинската сделка от недоволните граждани на Божурище. Тя е на независимия лицензиран оценител Лилия Божкова от София. Според нея средната цена за квадратен метър на земеделски земи в Божурище е 15 лв. – близо 9 пъти над оценката на Цекови.
Докладът на Божкова оценява терените и в случай, че те бъдат вкарани в регулация – средно по 24 евро за квадрат, или общо с над 3 млн. лв. повече спрямо сумата, която Община Божурище е одобрила и взела при продажбата. Втората оценка ползва изцяло „метода на пазарните аналози“, като сравнява оферти и сделки на аналогични имоти в района и взема предвид перспективата на земите в бъдеще.
На 22.04.2019 г. описаните факти са изнесени в журналистическо разследване на Нова тв. Бившият председател на общинския съвет в Божурище Георги Димитров е сигнализирал прокуратурата за опорочен търг и неизгодна сделка. На 28.05.2019, два дни след изборите за европейски парламент и месец след излъченото разследване, специализираната прокуратура влиза в Община Божурище и задържа кмета Георги Димов. Обвинението му е за длъжностни престъпления при продажбата на общинската земя, а на заседания по мярката му за неотклонение наблюдаващият прокурор оповестява трета оценка на земеделските земи в Божурище, която констатира щета и пропуснати ползи за гражданите от 2 100 000 лв. Как държавното обвинение е стигнало до тази сума, към днешна дата не е известно. Делото още не е стартирало в съда.
Колкото до кмета – след първоначален престой в зад решетките той излиза под домашен арест, а по-късно е освободен под гаранция. Най-напред срещу 10 000 лв., а после – срещу 50 000 лв. Не се признава за виновен и твърди, че е жертва на „политически игри“. Стартът на делото в специализирания съд тепърва предстои, а междувременно Димов печели местните избори през 2019 г. и остава кмет на Божурище.
НЕЗАВИСИМИ ЛИ СА НЕЗАВИСИМИТЕ ОЦЕНИТЕЛИ
По правило общините възлагат оценките на имоти, а лицензираните експерти ги изпълняват. Като кмет Димов е имал право да не зачете доклада на оценителя. В своя защита обаче той твърди, че се е осланял на авторитета и лиценза на експертите. Това вероятно са направили и общинските съветници на Божурище, които с общо решение са приели доклада на Цекови. Но примерите на съмнителни оценки на държавни или общински имоти не са един и два в България. Случай на силно занижени цени на имот е историята със седемте декара от „Царските конюшни”. А пример за силно завишени цени са трите декара гола селска ливада на политика от ромски произход Александър Методиев-Бат’ Сали.
За тях през 2007 година лицензиран оценител определи обща стойност от 95 000 лв. при цени на ливадите по селата за същата година от 300 до 1000 лв. на декар. С високата оценка Бат’ Сали дава трите декара на община Самоков в замяна срещу урбанизирана територия със същата площ в центъра на града. Любопитен е и случаят в град Септември от 2016 г., когато близка на кмета купува евтина нива, за да я продаде на общината 115 пъти по-скъпо.
Ролята на лицензираните оценители е ключова – с тях се оправдават всички, които печелят от сделки с обществен ресурс, защото по закон би трябвало да са обективни и независими в заключенията си. Кой обаче контролира действията им и по какви правила? Въпросът се оказва труден.
Според дългогодишния лицензиран оценител и университетски преподавател Румен Неделчев твърда и ясна методология за оценяване на земи в България липсва. При един имот може да се ползват голям брой възможни методи за оценка – както случаят в Божурище, при който според някои от използваните критерии цената е ниска, а според други – в пъти по-висока. Това дава възможности на всеки лицензиран оценител да обоснове стойност, каквато възложителят му каже, според Неделчев. Трябва само да подбере методите. Дори и да се съчетаят два или повече от тях, в България няма ясни правила и критерии кой точно да бъде приет с повече тежест при оценката, а това е сериозна предпоставка за корупция сред експертите.
С тази си критична позиция Румен Неделчев и други негови колеги влизат в противоречие с ръководството на Камарата на независимите оценители в България – органа, който провежда изпити за оценители, дава сертификатите и води регистъра им. Според председателя на камарата Светла Дерменджиева в България има ясни стандарти за оценяване, които обаче отделни недобросъвестни оценители не спазват.
След медийните публикации по случая в Божурище Етичната дисциплинарна комисия на камарата започна да проверява работата на колегите си. Все още обаче без окончателно решение.
Продължават да текат и административните дела срещу общинския търг на изгодната земя, което дава усещането, че той може да се превърне в поредния казус, който ще се бави по съдебните инстанции, докато загуби предмет по давност.
Източници
Официален сайт на общиа Божурище http://bozhurishte.bg/
Репортаж в три части “Земя за два лева на квадрат“
https://bit.ly/2Q8JO0Z
https://bit.ly/350UvXZ
https://bit.ly/2X4FoK5
Депутатът Бат Сали взел със замяна градски имот срещу гола поляна https://bit.ly/36TEtRl
Дурева, Вилхелма, 2017, Досетливите роднини на кмета, с. 63, Черна книга на правителственото разхищение.
